在物业管理服务中，经常会出现关于物业服务发票开具对象的疑问，尤其是当房屋存在租赁关系时，物业服务发票是否可以开给承租方呢？

    《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

    《中华人民共和国发票管理办法》第十八条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

    根据上述规定分析，如果业主与承租人签订的租赁合同中约定由承租人缴纳物业费的，物业公司可以将物业服务发票开给承租人。部分税务机关对此问题进行了答复。如杭州、厦门、四川税务答复物业公司应将物业服务发票开具给承租人，但安徽税务答复物业公司不能向承租人开具物业服务发票，应该开具发票给业主。实务操作中，建议与主管税务机关沟通确认当地的执行口径。

    部分税务机关的答复如下：

    1.杭州税务

    2016年11月4日杭州税务微信公众号发布的“【办税】物业管理服务增值税政策概况及相关问题解答”。

    8.物业服务合同中，甲方是产权人，乙方是物业公司。根据《物业管理条例》，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，如甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票?

    答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。因此，针对上述情况，物业公司应向第三方开具发票。

    2.厦门税务

    （1）国家税务总局12366纳税服务平台2019年7月12日厦门税务对于“开公司抬头的物业费发票，在普票和专票两种情况下，物业公司是否都需要要求自然人业主提供房产租赁协议？”的答复。

    问题内容：

    我公司是一家物业公司，为各住宅小区提供物业服务。住宅小区的房产通常都是登记在自然人业主的名下，但是有时候这些自然人业主会在缴纳物业服务费后要求物业公司开具公司抬头的发票，请问，在开具普票和专票两种不同的情况下，物业公司是否都需要要求自然人业主提供房产租赁协议？

    答复内容：

    根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。第二十二条规定：“开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。

    任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：

    （一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

    （二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

    （三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。”

    如果租赁合同的条款有约定物业费不包含在租金里，且由承租方另外支付。出租方只是代收转付，收取物业费后转付给物业公司，增值税发票由物业公司开具给租户。物业公司如无法判断物业费由谁支付，可以要求提供租赁合同佐证。

    （2）原厦门国税2016年5月23日发布的《营改增政策问题解答（十一）》。

    9、物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？

    答：物业公司应向第三方（承租人）开具发票。

    3.四川税务

    2016年4月17日，成都市物业管理协会联合四川省注册税务师协会，在成都天府国际金融中心举办了成都市物业管理行业“营改增”公益讲座，讲座中原四川省国家税务局货物和劳务处专家对于物管行业营改增常见问题的解答。

    第三部分物管行业营改增常见问题解答

    9、物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？

    解答：物业公司可向实际付款人开发票。

    4.安徽税务

    国家税务总局12366纳税服务平台2019年11月6日安徽税务对于“物业费发票抬头如何开？”的回复。

    问题内容：

    你好！我想咨询下，我公司是一家物业企业。我们是和业主签订的物业服务合同，现在承租人来交物业费，这种情况如果需要开发票抬头是开出租户姓名还是开业主姓名？

    答复内容：

    国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

    尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下。

    由于您公司与业主签订的物业服务合同，因此不可以开具承租人抬头发票。如承租人需要取得发票应由房主去税务机关代开相关业务的发票。

    感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。